12月13日下午6点左右，燕郊的业主孙先生迎来两周来唯一的一对看房夫妻，依然是两个中介带着他们。过去在燕郊楼市最火爆的9月份时，孙先生几乎每天都要迎来几波看房客人。
孙先生这套位于102国道边的两居室已经挂在中介小半年了，这套房子所在小区是燕郊为数不多的板楼老小区，有10多年房龄，但依赖区位优势，9月一可赎回优先股对多基金份时房价曾一度涨到2.7万元/平方米。
在孙先生的犹豫中，随着北京“9·30”楼市新政开始实施，这套房的单价跌至2.5万元/平方米左右，看房人数大幅减少。这也与燕郊楼市整体情况挂钩，中国房地产报记者从各中介处了解到，目前燕郊的二手房价格维持在2.5万元/平方米~2.6万元/平方米。
“能卖就卖，卖不了也无所谓，低于我心理预期我肯定不卖。”孙先生说，对于他预期到底是多少，他没有表示。
孙先生和他这套二手房就像是燕郊楼市的一个缩影。北京楼市遇冷，燕郊楼市降温。不过，作为一个高度市场化可赎回优先股的区域一对多基金，政策边际效应降低后，11月份至今燕郊房价开始驶向一条平稳的通道。
值得一提的是，伴随着地铁平谷线开工消息的传出，附近两小区报价全在3万元以上，平谷线的政策利好效应或将带动燕郊楼市回暖。
二手房成交遇冷 新房“封盘”待价
“我已经快一个月没签单了，你能帮我开个张吗？”燕郊兴达置业顾问李兴（化名）向中国房地产报记者开玩笑道。
燕郊楼市的冷清在售楼处分外明显，空寂没有客人的现场在冬日显得更为寂寥。
“越涨越买，越跌越不买，这是人们的心态，成交的的确确下滑了可赎回优先股，但燕郊的房价一对多基金其实没有什么变化。”李兴说。
受北京市政府东迁、通州区限购、轻轨设站等利好刺激，今年燕郊房价出现了一波“跳涨”，房价接连“破2万元”“破3万元”，燕郊一跃成为2016年国内房价增速第一的小城镇。
燕郊当地某开发商称，从2014年开始，燕郊土地市场大幅收紧，导致新项目越来越少，现在新出的住宅项目都是过去已经出让的地块没有开发完或者开发不善而转让的，地块面积也比较小，土地供应紧张也是促使房价不断攀升的重要原因。
正当房价一路高歌猛进时， 北京“9·30”新政不期而遇。可赎回优先股燕郊楼市一度处于沉寂状一对多基金态。新政出台后，燕郊楼市就没有什么新盘推出，甚至有项目的售楼处已经封盘走人，春节后再开盘。
燕郊一直受热捧的汇福悦榕湾、首尔甜城、港中旅海泉湾等项目不但价格保密，开盘暂停，相关的蓄客、宣传也处于停滞状态。售楼处工作人员甚至表示，想买房要等到明年了。
与二手房均价下降每平方米一两千元的情况不同。新项目通过开发商的种种“运作”成为稀缺资源，少数几个在售的项目甚至需要通过加价才能买到。“比如有些楼盘压些房子没卖，等开完盘后每套加一些钱再卖给购房者。合同上是按照房管局的备案可赎回优先股价签的，可能比较低，比如250一对多基金00元/平方米，但实际成交在29000元/平方米左右，购房者得把中间的差价补上，差价叫‘议价费’或者‘选房费’。”李兴说，除了加价，还有的开发商捆绑车位卖，一个车位100万元。这无疑提高了房价。
“二手房的热度虽然降了，但现在燕郊的投资者几乎没有人被‘套牢’，所以也不会有降价的恐慌情绪。确实存在有一部分燕郊业主单套房源降价40万元的情况，但不是主流。”李兴分析道。
“最近已经开始平缓回暖，上个月的价格现在已经看不到了。”李兴说。
投资客等待新政策利可赎回优先股好
从11月份至今，随着新政一对多基金效应递减，作为一个成熟市场区域，燕郊二手房市场房价开始趋向稳定。市场开始回暖，最大的原因就是部分投资者开始进场了。实际上，燕郊楼市除了一部分自住需求之外，其他已经被项目持有者和投资者高度控盘，市场出现一些小涨小跌，完全可以通过各种操作手段来有所控制。
12月12日，北京市平谷区重大项目办发布通告，北京轨道交通22号线（平谷线）即将开工建设。受平谷线全面提速的政策影响以及在燕郊的工程进展，沿线附近的两个小区首尔甜城和星河185的住宅房价暴涨，报价全在每平方米3万可赎回优先股元以上。
这对燕郊的楼市来说无疑是新一对多基金一轮政策利好，李兴介绍无论从成交价、成交量、带看量、电话量哪个数据来看，都呈上涨趋势，“燕郊的房价要从回温被带动到回暖了”。
“开发商也看好房价上涨。据我所知，汇福悦榕湾这些楼盘其实预售证已经拿到，但上面一直不通知开卖，对外宣称无房可售，其实是等着下一波上涨期，明年开春就会开盘。”一位知情人士透露，“不过经历了这次新政和市场波动洗礼，下一阶段的房价上涨会更加平稳缓和。”